Скажите, пожалуйста, договор купли-продажи доли в квартире требует нотариального удостоверения или достаточно простой письменной формы. Жена может претендовать на имущество, которое я купил при разводе, я знаю, что можно составить брачный договор, сколько это спасает от претензий жены при разводе?
Александр, добрый вечер! Брачный договор заключается, если супруги желают установить иной правовой режим имущества, отличный от установленного законом.
СК РФ Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, его раздельную собственность. видов или имущества каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут быть ограничены определенными сроками либо поставлены в зависимость от наступления или невыполнения определенных условий.
3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулируют личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов по отношению к детям; предусмотреть положения, ограничивающие право нуждающегося супруга-инвалида на получение содержания; содержать иные условия, ставящие одного из супругов в крайне невыгодное положение или противоречащие основным принципам семейного права.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что такое пакет акций и как его продать?
Долевая собственность – это имущество, находящееся в собственности нескольких собственников одновременно. По статистике под описание подходит 50-80% жилья в РФ: не только коммуналки, но и новостройки. Причины – раздел частей квартиры между родственниками, развод супругов.
Задайте вопрос
Отчуждение доли имеет два принципиальных отличия от полной продажи:
- ДКП должен быть составлен и заверен только в нотариальной конторе.
- Первыми приобрести долю предлагается совладельцам недвижимости. Если они отказываются от покупки, их согласие на сделку не требуется.
В остальном продажа доли и целой квартиры практически неотличимы.
Интересно! Если доля не продается, а дарится, то в этом случае уведомление совладельцев жилья не требуется. Это значительно сокращает продолжительность сделки.
Доброе утро!
Нужна форма договора купли-продажи доли в квартире второму и единственному собственнику. нужно ли нотариальное заверение? Продавцу принадлежит 1/24 часть квартиры
Здравствуйте Лариса. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе отчуждение всех участников долевой собственности принадлежащих им долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении 1 месяца со дня извещения продавцом доли других участников долевой собственности.
Если нотариус установит, что продавец доли представил документы об отказе других участников долевой собственности от приобретения его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Порядок и правила составления договора
Последние новшества предписывают заключать ДКП о реализации имущества, находящегося в долевой собственности, в нотариальной конторе. Условие позволяет защитить интересы не только покупателя и продавца, но и совладельцев недвижимости. Стороны, собрав необходимые бумаги, вместе посещают нотариуса. Специалист разъясняет их права и обязанности, сообщает, какая документация необходима для оформления документа.
Если все в порядке, необходимые бумаги собраны, сразу составляется предварительный договор. Это стандартная форма, в которую вносится личная информация о сторонах, описание имущества. По желанию сторон договор может быть дополнен условиями, изменен, но только в рамках закона.
После составления документа продавец и покупатель тщательно его проверяют. К этому нужно отнестись ответственно: из-за малейшей ошибки бумагу не примут в Росреестре, и всю процедуру придется повторять заново. Если договор составлен правильно, нотариус заверяет его. Оригиналы документов выдаются покупателю и продавцу. Требуется нотариально заверенная копия для Росреестра.
Задайте вопрос
Что должно быть в договоре
Содержание договора стандартно для документации, сопровождающей сделки с недвижимостью.
Образец договора купли-продажи выглядит следующим образом:
- Сведения о покупателе и продавце: ФИО, гражданство, дата и место рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан документ, код подразделения).
- Описание предмета сделки. Необходимо указать, что это доля недвижимого объекта – ½, 1/3, ¼. Указывается полный адрес: населенный пункт, улица, номер дома и квартиры, этаж. Прописывается общая площадь жилья и площадь выделенной доли. Если последний «идеальный», в договоре указывается, чему он соответствует – одно-, двухкомнатный.
- Стоимость предмета сделки в рублях. Условия, сроки перевода денег от покупателей.
- Подтверждение того, что доля принадлежит продавцу. В них будет ссылка на выписку из ЕГРН (если объект был приобретен после 2016 года): номер, дата регистрационной записи. Второй вариант – свидетельство о праве собственности (доля куплена, получена ранее 2016 года): серия, номер, дата выдачи документа.
- Продавец гарантирует, что предмет сделки не находится в залоге, не продан, не арестован, не переходит предмет долга.
- Условия осуществления платежей: перечисление необходимой суммы на расчетный счет, размещение в банковской ячейке и т.д.
- Снятие с учета продавца: срок, в течение которого он обязуется выселить квартиру.
- Подтверждение отсутствия у продавца долгов за коммунальные услуги, оплату содержания своей доли жилья.
- Продавец свидетельствует, что его полностью устраивают условия сделки, он заключает договор добровольно, без принуждения.
- Обе стороны подтверждают, что являются дееспособными гражданами, не страдают патологиями, не позволяющими понять суть принимаемых ими решений.
- Условие – документ вступает в силу одновременно с его регистрацией в Росреестре.
- Распределение затрат на подготовку, заверение документа, проведение сделки: полностью ложится на продавца или покупателя, распределяется 50/50.
- Подписи сторон с расшифровкой, дата составления договора.
Бумага составляется в 3-х экземплярах, равнозначных по юридической силе. Первый вариант остается у продавца, второй – у покупателя, третий передается в отделение Росреестра, где регистрируется сделка.
Этапы сделки
Чтобы продать долю, ее необходимо выделить. Если между совладельцами нет разногласий, то составляется договор о разделе долей. Если ситуация спорная, части имущества между собственниками делит суд. В этом случае не всегда удается получить «идеальную долю» (отдельную комнату) — из-за притязаний на нее совладельцев. После выделения долей сделка купли-продажи происходит поэтапно.
Из видео вы узнаете о нюансах оформления купли-продажи недвижимости:
Уведомление собственников других долей в квартире
Согласно ст. 250 ГК РФ, они имеют преимущественное право на его приобретение. Уведомление в письменной форме, с указанием цены и условий сделки.
Возможны три сценария развития событий:
- Все совладельцы отказались. Доля может быть предложена стороннему покупателю.
- В течение месяца собственники соседних долей не выражали ни согласия, ни отказа. Положение дел позволяет искать стороннего покупателя.
- Второй собственник решил приобрести долю по указанной стоимости. С ним заключается договор.
Задайте вопрос
Составление договора, заверение документа
На втором этапе покупатель и продавец составляют и подписывают договор. Его заверяет нотариус, иначе сделка будет признана недействительной.
Целесообразно приступить к компиляции, если:
- Совладельцы жилья письменно отказались от возможности приобретения или не ответили на уведомление в течение месяца.
- Есть письменное подтверждение того, что совладельцам были направлены предупреждения о продаже.
- Необходимые документы собраны.
- Нашел покупателя.
Договор представляет собой стандартную форму, заполняемую либо от руки, либо в текстовом редакторе. Важно, чтобы документ не содержал неточностей, ошибок или исправлений.
Регистрация в Росреестре
Договора купли-продажи недостаточно для перехода права собственности. Оформляется в Росреестре. Подача пакета документов в учреждение возможна тремя способами:
- Личное обращение, отправка документов заказным письмом, через официальный интернет-портал;
- Обращение в МФЦ;
- Подача через нотариуса.
Последний способ не стоит игнорировать — с февраля 2019 года он бесплатный. Но госпошлина за саму регистрацию сделки в Росреестре снимается в любом случае.
Интересно! Свидетельства о собственности не выдаются с 2016 года. Их заменяют выписками из ЕГРН.
Пакет документов
Для составления договора вам потребуется следующее:
- Гражданские паспорта сторон.
- Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.
- Документация, подтверждающая получение продавцом доли – договор дарения, купли-продажи.
- Справка о лицах, зарегистрированных (в том числе временно отсутствующих) в пределах отчуждаемой доли.
- Квитанции, подтверждающие оплату продавцом содержания жилья, коммунальных услуг.
- Кадастровый паспорт объекта сделки с перечнем характеристик.
- Технический план с указанием отсутствия незаконной перепланировки.
- Если сделку заключает доверенное лицо с любой из сторон, дополнительно потребуются его гражданский паспорт и нотариально заверенная доверенность.
- Письменные свидетельства отказа совладельцев недвижимости от покупки доли: квитанции, уведомления об отправке писем.
Список необходимых документов, во избежание задержек, предварительно получите у нотариуса.
Важный! Выписка из ЕГРН доступна онлайн на сайте Росреестра. Вы также можете получить его в ближайшем МФЦ или местном отделении организации. ДКП, договор дарения могут быть восстановлены в случае их утраты или порчи. Технический план и кадастровый паспорт недвижимости оформляются в БТИ или в том же Росреестре.
Для регистрации сделки в местном отделении Росреестра необходимо:
- Заявление.
- Гражданские паспорта отдельных лиц.
- Заверенный нотариально договор между покупателем и продавцом и акт приема-передачи.
- Бумаги, подтверждающие отказ сособственников жилья от сделки: их квитанции или уведомления о вручении писем-оферт.
Это стандартный набор. По указанию сотрудников Росреестра могут потребоваться дополнительные бумаги: согласие на сделку от супруги продавца, разрешение органов опеки и попечительства, одобрение сделки банком (если ипотеку оплачивает продавец).
Что учитывать при подаче заявления?
Нужно обратить внимание на следующие нюансы:
- В каждом регионе установлена минимальная доля недвижимости, которой может владеть один человек. В столице это 10 м2. Значит, в квартирах 30 – 60 м2 допустима продажа доли не менее 1/4. В домах 60 - 120 м2 - не менее 1/10, в жилых помещениях от 132 м2 - не менее 1/15.
- Если одна доля в общей квартире оформлена на несовершеннолетнего, для совершения сделки необходимо получить одобрение его родителей и разрешение органа опеки и попечительства. Без последнего продажа незаконна. Если продавец отчуждает долю ребенка, также необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Взамен он обязан предоставить несовершеннолетнему аналогичные условия.
- Если доля в квартире куплена в ипотеку, требуется разрешение на сделку от банка. Дальнейший ход событий зависит от решения кредитной организации. Она может одобрить сделку, если продавец практически погасил долг. Другой вариант – переоформить кредитный договор на нового собственника.
- Если продавец состоит в браке, требуется разрешение мужа или жены на сделку, но только в том случае, если доля составляет имущество, нажитое супругами совместно. Согласие оформляется в письменной форме, удостоверяется нотариусом.
Самое оптимальное решение – продать долю другому совладельцу. Нет необходимости ждать 30 дней, сделка заключается сразу после получения согласия.
Важный! Если же два совладельца решают приобрести долю сразу, ситуация усложняется. Исход его зависит от продавца: отчуждение доли первому ответчику, раздел его доли между заявителями, выбор покупателя по желанию.
Стоимость и сроки
Обязательное оформление сделки у нотариуса не бесплатно. Стороны заранее договариваются, на кого будут возложены эти расходы. Чаще всего их делят пополам.
Расходы следующие:
- Почтовые расходы (отправка уведомлений сособственникам) или нотариальное уведомление: 500 - 2000 руб.
- Государственная пошлина за оформление документа. Это 0,5% от стоимости сделки, но не менее 300 рублей.
- Подготовка контракта. Она варьируется от 2000 до 6000 рублей.
- Регистрация продажи доли в Росреестре: 2000 руб. Если документы подавались дистанционно, через интернет-портал - скидка 30%. (пошлина составит 1400 руб.).
Самое экономичное сопровождение сделки 5000 - 6000 рублей.
Поиск покупателей имеет индивидуальную продолжительность. Иногда это занимает всего несколько дней. В других случаях на это уходят месяцы или даже годы. «Идеальные акции» продаются быстрее.
Задайте вопрос
Потребность в нотариусе
Без услуг нотариуса не обойтись. Специалист составляет и впоследствии удостоверяет договор между участниками сделки (требование ФЗ № 218 п. 1 ст. 42). В Росреестре для регистрации купли-продажи принимается только нотариально заверенный договор.
Это правило распространяется на следующие случаи:
- Покупатель – второй владелец дома, родственник продавца, стороннее лицо, найденное риелтором или по объявлению.
- Продавец - любой собственник. До сделки он мог купить долю, получить ее в дар или по наследству, при приватизации имущества.
Правила едины для всех – договор заверяется нотариусом.
Образец договора купли-продажи акций
Реквизиты документа стандартны: данные продавца и покупателя, адрес недвижимого объекта, его площадь, цена доли. Нотариус может не принять документ, составленный другим автором, поэтому целесообразно доверить составление договора ему. Перед составлением документа в обязательном порядке проверяются права собственности покупателя, отсутствие арестов и других ограничений на распоряжение имуществом.
В основе стандартный образец. Обязательные разделы можно не распечатывать, а заполнять от руки разборчивым почерком. Все записи делает нотариус: участники сделки ставят на документе только подписи (и расшифровку).
Скачать образец договора купли-продажи на покупку квартиры
Составляется договор купли-продажи доли, удостоверяемый нотариусом. Вы должны получить согласие от совладельцев имущества. Они также будут иметь право первого отказа.