Спорные и недействительные сделки - что это такое и в чем разница?

Признание сделки недействительной

Ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения, поскольку ее условия или порядок совершения противоречат нормам действующего законодательства. Для признания сделки недействительной не требуется обращения в суд. Заинтересованные лица могут обратиться в судебные органы для устранения последствий ничтожной сделки, если они наступили.

Согласно ГК РФ существует несколько оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

1. Условия или порядок реализации противоречат нормам действующего законодательства. Сделка будет ничтожной, если суд не признает ее оспоримой.
2. Сделка совершается на основании поддельных документов или подписей.
3. Мнимые (создающие видимость юридических последствий) и притворные (прикрывающие другое) сделки также противоречат закону, поэтому являются подвидами недействительных сделок.
4. Одна или обе стороны сделки являются недееспособными гражданами. Законные представители сторон могут отменить такую ​​сделку.
5. Одной из сторон сделки является лицо, не достигшее 14-летнего возраста.

Срок давности по недействительным сделкам составляет три года. Отсчет ведется с момента заключения сделки. Заявление об отмене ничтожной сделки может подать любое заинтересованное лицо.

Закон предусматривает исключение. Если сделка несовершеннолетнего гражданина совершена в его интересах и предполагает получение им определенной выгоды, суд может признать ее действительной.

Чем отличается оспоримая сделка от ничтожной?

Суть оспоримой сделки с недвижимостью понятна из самого названия. Оспоримой считается сделка, которую можно оспорить в суде и, наоборот, признать действительной.

Закон предусматривает несколько оснований, по которым сделка может быть оспорена.

1. Сделка была заключена в результате обмана, физического или психологического насилия, угрозы жизни и здоровью, преднамеренного сговора либо в условиях, когда в ходе сложных обстоятельств одна из сторон заключила соглашение с невыгодными для нее последствиями. Если сделка будет признана недействительной, имущество, полученное по договору, будет возвращено пострадавшей стороне. Если злоумышленник получил какой-либо доход от использования имущества, он передается государству (односторонняя реституция).
2. Одна из сторон сделки была введена в заблуждение. Этот факт необходимо будет доказать суду. В случае признания сделки недействительной обе стороны возвращают все материальные блага (двусторонняя реституция).
3. Одной из сторон сделки является лицо с ограниченной дееспособностью или несовершеннолетний, действующее без ведома и согласия законных представителей. По результатам судебного разбирательства происходит двусторонняя реституция.
4. В процессе заключения сделки одна из сторон не осознавала и не могла полностью осознавать свои действия (алкогольное или наркотическое опьянение, действие наркотиков, тяжелое заболевание и т.п.). Если сделка признана недействительной, происходит двусторонняя реституция.
5. Сделки с недвижимым имуществом, являющимся совместно нажитым имуществом супругов, если не оформлено нотариально удостоверенное согласие на его продажу от второго супруга.

Чтобы признать сделку оспоримой, а впоследствии и недействительной, необходимо обращаться в суд. Иск подается лицом, интересы которого затронуты.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год. Срок исчисляется с момента, когда потерпевший узнал о наличии оснований для признания сделки недействительной, либо с момента прекращения действий по понуждению к совершению сделки. В некоторых случаях суд может продлить этот срок.

Еще одним существенным отличием ничтожной сделки от оспоримой является то, что последняя может быть признана судом недействительной не с момента совершения, а в будущем.

Мнимые и мнимые сделки

В ст. 170 ГК РФ определяет еще два вида недействительных сделок - мнимые и притворные. Что означают эти понятия?

Мнимая сделка – это сделка, совершаемая без цели создания юридических последствий, а лишь для создания видимости этих последствий. Так можно ввести в заблуждение определенный круг лиц. Например, лица могут заключить договор купли-продажи, но по факту никаких правовых последствий не возникает. Это делается для того, чтобы избежать налогообложения, скрыть имущество и т. д.

Фальшивая сделка — это прикрытие другой сделки. Например, стороны заключают договор дарения, а фактически он означает куплю-продажу имущества. Это можно сделать для того, чтобы имущество не стало совместной собственностью супругов, то есть такого правового последствия не наступает в случае договора дарения, хотя оно и подразумевается договором купли-продажи. Если будет доказано, что сделка является притворной, первоначально задуманная сделка может стать действительной по решению суда.

Если есть какие-либо споры или подозрения, что сделка с недвижимостью может быть недействительной, обратитесь к профессиональному юристу.