Существенное изменение условий аренды

Как это работает

В договоре аренды часто есть пункты, которые указывают на существенное изменение обстоятельств. При возникновении такой ситуации стороны вправе договориться о новых условиях или вовсе расторгнуть договор.

Важный! Считается, что обстоятельства существенно изменились, если бы их нельзя было предвидеть заранее, а если бы стороны знали о них, то договор был бы заключен на других условиях.

Пандемия коронавируса существенно изменила структуру российской экономики. Продажи упали, поставки прекратились, работа в целом встала. Изначально бизнес исходил из совсем другой среды — в частности, арендаторы могли подсчитать, сколько они могут ежемесячно тратить на аренду. Однако за короткое время ситуация коренным образом изменилась. Именно поэтому с юридической точки зрения последствиями пандемии можно считать существенное изменение обстоятельств (КИС).

Даже если в договоре нет ни слова о существенном изменении обстоятельств, действуют общие нормы гражданско-правового характера - ст. 451 ГК.

На основании этой статьи можно попросить собственника снизить арендную плату из-за коронавируса, а если ситуация очень сложная, расторгнуть договор.

Условия применения существенного изменения обстоятельств

При применении СПИ стороны должны исходить из следующих условий:

1. На момент заключения соглашения о пандемии не было известно и стороны не могли предвидеть ее последствия.
2. Арендатор самостоятельно не смог преодолеть причины изменения обстановки (сама эпидемиологическая ситуация). Коронавирус вызван объективными обстоятельствами, не зависящими от воли сторон.
3. Если продолжать платить арендную плату по прежней ставке, это нанесет арендатору настолько существенный ущерб, что он во многом потеряет то, на что рассчитывал при заключении договора. Простыми словами, содержание офисного или торгового помещения станет настолько невыгодным, что его проще вообще не сдавать в аренду.
4. В договоре нет положения о том, что все возникающие риски полностью берет на себя арендатор.

Все условия должны присутствовать одновременно.

По мнению редакции «Реновара», большинство договоров аренды в России полностью подчиняются описанным условиям, поэтому существенные изменения обстоятельств могут быть использованы арендаторами как основание для снижения платежа, переноса арендной платы или введения арендных каникул.

Что вы можете попросить

При определении конкретных мер необходимо исходить из индивидуальной ситуации. Если пандемию можно переждать, временно сократив расходы, помогите:

• Снижение арендной платы – новое значение может быть определено как фиксированная сумма или процент от выручки за отчетный период;
• Отсрочка платежа по аренде – перенос сроков оплаты на более поздний срок, освобождая арендатора от санкций за просрочку;
• Освобождение от пени по арендной плате – если уже есть просрочка, можно простить арендатору этот долг, сдвинув сроки выплаты основного долга;
• Арендные каникулы – полное освобождение от арендных платежей на определенный период;
• Бартерная оплата арендной платы - договориться о том, что арендатор рассчитывается не деньгами, а товарами или услугами, которые он продает или предоставляет.

Это список примерных мер. Стороны свободны в своем волеизъявлении и могут вводить любые другие послабления в связи с коронавирусом, в том числе совмещать их.

Если ситуация слишком серьезная, согласно ст. 451 ГК РФ, вы можете потребовать расторжения договора.

Процедура регистрации

Эти нормы не будут работать автоматически, нужно соблюдать определенную юридическую процедуру.

Внимание! Если в договоре есть правила оформления в таком случае, вы должны их придерживаться. Если нет, оформляем в общем порядке.

Шаги следующие:

1. Напишите письмо собственнику помещения с просьбой снизить арендную плату, отсрочить выплату арендной платы или ввести арендные каникулы — в зависимости от конкретной ситуации. Лучше предложить конкретную меру (например, снизить арендную плату на 50% до июня 2020 года — или любую другую), чем ограничиваться абстрактным предложением «принять меры».
2. В письме необходимо указать на существенное изменение обстоятельств, ст. 451 ГК РФ и правила договора, предусматривающие такую ​​ситуацию.
3. К письму приложить доказательства изменения обстоятельств - это могут быть справки ТПП, постановления и распоряжения местной администрации (например, о введении повышенной готовности, закрытии ТРЦ, ряда отдельных предприятий) .
4. Отправьте письмо владельцу и ждите ответа. В текущей ситуации возможно отправить сообщение по электронной почте, особенно если договор допускает такой обмен юридически значимой информацией.
5. На основании письма составляется дополнительное соглашение к договору. Его может составить как арендатор, так и арендодатель, но, как правило, все документы оформляет собственник помещения по собственным формам. В соглашении указывается конкретная мера и ее продолжительность.
6. Подпишите соглашение и действуйте в соответствии с достигнутым соглашением.

Если арендодатель не отвечает или прямо отказывается идти навстречу, нужно подготовить исковое заявление в суд. Судебной практики по таким спорам пока нет, но есть большая вероятность, что судья поддержит позицию арендатора.

Арендаторам

Упомянутые в статье возможности распространяются и на договоры аренды жилых помещений. Как правило, в жилищной сфере договориться с собственником квартиры или дома можно устно, но если ситуация сложная, следует руководствоваться предложенными инструкциями с оформлением официальных документов.

Запомнить! Если у вас есть договор аренды, подписанный арендодателем и арендатором, он уже имеет полную юридическую силу. Он не требует дополнительной регистрации в налоговой инспекции, у нотариуса или Росреестра. Если договор аренды квартиры заключен на год и более, но по нему не велась регистрация обременения в ЕГРН, он не теряет от этого юридической силы. Следовательно, к нему также применимы все юридические процедуры, в том числе уменьшение арендной платы по ст. 451 ГК РФ с оформлением дополнительного соглашения.

В заключение

В стране вводятся беспрецедентные меры, и бизнесу приходится быстро адаптироваться к обстоятельствам. На наш взгляд, после стабилизации ситуации неизбежно будет много судебных исков - не только по аренде, но и по поставкам, услугам, кредитам и другим договорам. При рассмотрении дела суды будут, в том числе, исходить из добросовестности сторон, готовности к сотрудничеству и компромиссу. Поэтому ни в коем случае не следует злоупотреблять своими правами на личное обогащение в исключительной ситуации.