Типовой договор ДДУ по 214 ФЗ — составляем правильно

На какие моменты обратить внимание?

В договоре должны быть указаны полные реквизиты застройщика: название организации и основные сведения о ней. Чем они детальнее, тем меньше опасений вызывает сделка. Имя разработчика должно соответствовать тому, что указано в документах, разрешающих создание этого сайта.

Уставом организаций обычно устанавливается, что генеральный директор наделяется правом подписи документа. Желательно, чтобы от имени разработчика подпись ставил именно он.

Примечание!

Законодательство позволяет передавать право подписи таких документов другим работникам на основании доверенности, однако юристы утверждают, что в случае возникновения споров и доведения их до суда такой вариант создает дополнительные трудности.

Если посредническая организация занимается реализацией объектов, к ДДУ должны быть приложены документы, дающие ей на это право.

В договоре должна быть четко установлена ​​обязанность передать указанный в нем объект дольщику в установленный срок. Любые другие формулировки о совместном инвестировании, совместном финансировании строительства и т.п. говорят о том, что договор не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасен.

Строители стремятся включить в договор пункт о том, что после возведения объекта он будет замерен. Одни застройщики пишут о взаимном отказе от претензий, другие предлагают перерасчет: дольщик внесет доплату за лишнюю площадь, а ее недостаток получит компенсацию. Собственно введение такого пункта не противоречит закону, а ущемляет права дольщика. Юристы считают, что если квартира оказалась меньше, то компенсировать это обязан застройщик, а если больше, то это отнюдь не проблемы гражданина, решать их компания должна самостоятельно.

В описании квартиры требуйте максимальной точности. Материал и производитель оконных и дверных блоков, исполнение стяжки пола и т. д. – обо всем этом стоит рассказать подробно. Если квартира сдается с отделкой, все описывается вплоть до качества и рисунка обоев. Формально Закон № 214-ФЗ не требует такого подробного описания, но без этих указаний можно ожидать самые дешевые материалы и некачественную работу.

Часто разработчики вносят пункт, который позволяет им изменять проектную документацию, не согласовывая это со второй стороной. В результате вместо малоэтажных домов вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совсем другую планировку, чем ожидали. С юридической точки зрения это абсолютно неприемлемо. И Закон № 214-ФЗ, и Закон № 2300-1 требуют предоставления покупателю полной информации о том, что он приобретает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры дольщику. Разработчики очень любят указывать перенос на один из кварталов года. Это не запрещено законом, но неустойка исчисляется со дня, следующего за днем, когда жилье не было передано вовремя, а расторгнуть договор можно через два месяца после неисполнения. Соответственно, в этом случае все сроки будут отсчитываться со дня, следующего за последним днем ​​квартала.

Иногда в договор включается пункт о том, что компания несет ответственность за сроки только в том случае, если она виновата в их срыве. Это прямое нарушение закона, такого пункта в договоре быть не должно, иначе его потом можно будет обжаловать в суде.

Примечание!

Пожалуйста, внимательно прочитайте пункт о форс-мажоре. По общим правилам это война и катастрофические природные явления, при этом застройщики готовы учитывать понижение температуры зимой или дефолт со стороны своих контрагентов.

Часто в таких договорах можно встретить пункты, цель которых непонятна на первый взгляд. То, например, что акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекту и его выполнение с должным качеством. По сути, это попытка уйти от ответственности за некачественную работу. Таким образом компании пытаются выдать разрешение о том, что объект можно эксплуатировать, для освобождения от ответственности за неровности пола и неровности стен. Согласно Закону № 214-ФЗ все подобные неприятности должны быть устранены строителями, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что касается денежной части, должно быть изучено очень внимательно. Цена контракта должна быть четко указана, желательно в национальной валюте. Использование любой условной единицы в случае изменения котировок представляет серьезную опасность для большинства дольщиков.

Коммунальные платежи важны. Застройщик обычно стремится переложить их на дольщиков с момента ввода дома в эксплуатацию. На самом деле гражданин должен сделать их с момента передачи ему квартиры по акту. Промежуток между этими моментами может быть очень значительным и превышать полгода.

Следует внимательно изучить пункт о расторжении договора, особенно ту его часть, которая описывает ответственность дольщика, инициировавшего такой разрыв. Если увольнение вызвано срывом сроков или некачественной работой, то оштрафовать гражданина, конечно же, нельзя. Но если такое желание возникло в связи с изменением личных обстоятельств, вам придется понести финансовые потери в указанной сумме. Закон это не регулирует, и застройщики несут ответственность в размере от 1 до 15% от стоимости объекта.

Есть определенная хитрость – акционеру не всегда выгодно иметь подробное описание всех прав и обязанностей в договоре. Дело в том, что при возникновении споров вступает в силу Закон № 2300-1, и он в первую очередь выступает за защиту прав физических лиц.

В любом случае перед заключением ДДУ или в случае возникновения споров по уже заключенному договору вам потребуются услуги юриста, а возможно и его непосредственное участие в деле. Первичную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.