За что отвечает риэлтор?
По сложившейся практике риелтор выступает в роли подрядчика по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. В его обязанности входит найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, за эту услугу он получает вознаграждение. Обязанности агента были выполнены после заключения сделки купли-продажи, — говорит управляющий партнер АБ «Большаков и партнеры» Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после совершения сделки, поскольку обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.
«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, с целью ввести покупателя в заблуждение, а состав преступления будет установлен в действия продавца и агента», — отмечает Андрей Большаков.
Риэлтор несет ответственность за чистоту сделки. А в случае ненадлежащей проверки правосубъектности продавца, которому принадлежит недвижимость, стоимость его услуг несет риелтор, добавляет Владислав Журавлев, юрисконсульт юридической группы «Совет». Например, продавец продал квартиру, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Здесь есть основание для возврата оплаты за услуги, так как проверка проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.
«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартиру продала жена гражданина, признанного погибшим, который впоследствии «воскрес». Если на момент сделки у риэлтора было на руках свидетельство о смерти, значит, проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому никто не может быть привлечен к ответственности», — уточняет Владислав Журавлев.
Каковы риски
На протяжении многих лет рынок недвижимости оставался непрозрачным. Существуют различные объединения и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, но это не может в полной мере свидетельствовать о качестве предоставляемых услуг, считает юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают из-за недобросовестности посредника, в ряде случаев даже добросовестное выполнение обязательств риелтором не может защитить стороны от рисков последующего оспаривания сделки, отмечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риэлтора может просто не быть данных, необходимых для проведения комплексной проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которым можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, оговоренных сторонами в их договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются только поиском имущества или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не получится, — добавляет Дмитрий Усольцев.
Как защитить себя от неприятностей?
Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель – продать квартиру и получить комиссию. Он прекрасно знает, что не несет ответственности в случае возникновения проблем со сделкой в будущем. Юридические аспекты сделки лучше проверить самостоятельно или с помощью юриста, — говорит Андрей Большаков.
По сложившейся практике услуги риэлтора оплачиваются по факту их выполнения. Нужно выбрать надежную компанию или конкретного агента с хорошей репутацией, опытом работы на рынке и опять же заключить договор, добавляет Юлия Дымова. По ее словам, насторожить должна явно низкая стоимость услуги. Ведь недвижимость является самым дорогим активом для подавляющего большинства граждан.
Некоторые риелторы, работающие в агентствах, указывают, что ответственность их фирм по сделкам, которые совершают их клиенты, застрахована. Потенциальные покупатели или продавцы недвижимости должны внимательно проверять заключенный с агентством договор и договор страхования, отмечает Дмитрий Усольцев. Это позволит вам быть уверенным, что интересы клиента будут защищены, а обещания риелтора не являются рекламным ходом по продвижению услуг.
Как составить договор с риелтором
Для защиты своих интересов при заключении договоров с риелторами потребителям рекомендуется:
- Максимально подробно опишите обязанности, возложенные на подрядчика;
- Зафиксировать период, в течение которого должны быть оказаны услуги;
- Предусмотреть неустойку в случае нарушения сроков исполнения обязательств;
- Убедиться, что риелтор прошел добровольную сертификацию, а также является членом союзов, ассоциаций или профессиональных ассоциаций;
- Ответственность риелтора должна быть застрахована.
«Существуют две наиболее распространенные модели оформления услуг между клиентом и риелтором — договор возмездного оказания услуг и агентский договор. В отличие от договора возмездного оказания услуг, по агентскому договору агент обязан совершать не только фактические, но и юридические действия. Например, оформить за вас сделку по доверенности или принять задаток. Потребители должны помнить, что условие об уплате денежной суммы за отказ от исполнения договора оказания услуг ничтожно», — говорит Дмитрий Усольцев.
Преимущества работы с риелтором:
- Большой выбор. Риелтор или агентство недвижимости обычно работает с десятками объектов, и у клиента есть большой выбор;
- Экономия времени. Риелтор берет на себя всю работу по организации сделки. Также он заинтересован в том, чтобы сделка состоялась как можно скорее, поэтому риелтор не будет затягивать процесс;
- Сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоэтапную сделку. Например, если для того, чтобы купить новую квартиру, нужно сначала продать старый дом.
Минусы работы с риелтором:
- Дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и прочего, но берут за это дополнительную плату;
- Неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск нарваться на неквалифицированного риелтора, который в какой-то момент сорвет сделку.