Хочу приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме через заключение ДДУ. Один из участников долевого строительства предлагает заключить договор об уступке права требования по ДДУ со скидкой. Проблема в том, что его контракт находится в залоге у банка. Оплатила только треть. Все предлагаемые схемы регистрации сводятся к тому, что сначала нужно погасить задолженность перед банком, затем подождать, примерно неделю, пока снимут обременение и только потом подавать заявление на регистрацию в Росреестр. В этих схемах я вижу определенные риски для себя.
Есть ли безопасный вариант для сторон заключить сделку?
Добрый вечер, Дмитрий.
Все предложенные схемы оформления сводятся к тому, что сначала необходимо погасить долг банку,Дмитрий
Это именно то, что есть.
В силу ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГражданскимкодексомРоссийской Федерации.
Таким образом, здесь есть 2 варианта: 1) долг оплачивается участником ДДУ и права переходят к вам; 2) заключается договор о переводе долга, остальное оплачиваете вы.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Какие документы нужны для заключения договора об уступке прав требования
Для проведения сделки по уступке прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:
- Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
- Платежный документ, подтверждающий внесение денежных средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на бланке банка о том, что платеж произведен).
- Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка из ЕГРП из Росреестра).
- Согласие второго супруга на заключение договора об уступке права требования, удостоверенное нотариально. Если у продавца нет печати о браке, он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что он не состоит в браке и объект продажи является его собственностью.
- В случае, если в отношении объекта уже заключены договоры об уступке прав требования, необходимо проверить все предыдущие документы, начиная с первой сделки с застройщиком.
Привет!
Не могли бы Вы дать разъяснения по уплате НДФЛ с доходов, полученных в результате уступки прав требования по ДДУ при строительстве многоквартирного дома между близкими родственниками.
Заключен договор участия в долевом строительстве квартиры 214-ФЗ для отца. Потом переоформили право требования на дочь (договор о передаче прав и обязанностей по ДДУ). Почему-то в этом договоре указана только сумма, уплаченная по первоначальному договору первым участником (отцом), и не указана цена, за которую он уступает право требования другому лицу (дочери). Что. из договора не ясен характер сделки, уступается ли право требования возмездно или безвозмездно.
1) Какие документы нужно предоставить отцу по НДФЛ для подтверждения возмездности сделки, (кроме квитанции о получении денег от дочери (сумма как в оригинале договора)?
2) Каковы налоговые последствия договора дарения для дочери (дохода)? Если рассматривать договор как безвозмездную сделку, то налог будет со всей суммы, это не имущество, а только право, значит льгота за дарение близкому родственнику не применяется?
Трудно что-то сказать, не видя документов. Может в договоре есть указание на цену задания, но прописано оно по другому. На мой взгляд, здесь следующая проблема.
1. Возмездный договор уступки прав. В любом случае стороны могут внести в него изменения и указать сумму... Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон, с учетом фактических отношений между ними. При этом расписка есть и о дарении говорить не приходится. При дарении передача имущественных прав в смысле пункта 18.1. Искусство. 217 НК РФ быть не может. Более того, при дарении налог платит дочь, а не отец.
2. Пока доходом отца является сумма, полученная под расписку, продажа права требования отцом дочери никоим образом не влияет на возможность получения вычета в размере расходов на приобретение право в соответствии со ст. 220 НК РФ.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, предусмотренных настоящей статьей: 1) имущественный налоговый вычет при реализации имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестиционный договор о долевом строительстве или по иному договору, связанному с долевым строительством); при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования в долевом строительстве или по иному договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить размер своего налогооблагаемого дохода на сумму фактически понесенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав;
Поэтому в данном случае выгоднее пойти по пути возмездного договора цессии. Однако это только мнение. Как представляется, такие сделки обходят запрет на предоставление имущественного вычета при покупке жилья между связанными сторонами.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как производится оплата по договору цессии в долевом строительстве
Согласно федеральному закону, договор об уступке права требования может быть заключен только после полной оплаты или официального перевода долга на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход прав к другому лицу происходит без согласия застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, когда оплата требований произведена не в полном объеме, новый участник долевого строительства вправе требовать только в той сумме, в которой производилась оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по оплате оставшейся части. размер долга в соответствии с договором долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования необходимо будет получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору цессии в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования от подрядчика
В долевом строительстве довольно часто бывают случаи, когда первым инвестором выступает подрядчик или поставщик материалов. Если подрядчик является первоначальным инвестором, в этом случае существует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере их выполнения в счет оплаты приобретаемой объекты. Покупателю необходимо проверить:
- Соглашение о долевом участии в строительстве;
- Трудовой договор;
- Документы, подтверждающие выполнение штатных работ;
- Соглашение о зачете стоимости работ;
- Справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.
Если между застройщиком и подрядчиком заключен договор или поставка материалов, но договор об уступке права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть произведена поставщику или подрядчику на основании трехстороннего договора. заключенному между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которое застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь исполнитель должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о зачислении денежных средств на счет исполнителя. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.
При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участияпредоставляются только оригиналы документов!
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего должны быть представлены следующие документы:
- Оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (из них 2 - сторонам договора, 1 - для Росреестра, 1 - для застройщика);
- Оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
- Оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (при наличии);
- Оригинал соглашения сторон о передаче долговых обязательств новому участнику и письменное согласие застройщика на перевод долга (при условии, что оплата произведена не в полном объеме).
Прием документов для регистрации договора об уступке прав требования осуществляется в присутствии двух сторон договора. Все затраты на регистрацию распределяются по соглашению сторон. Срок государственной регистрации 7 рабочих дней. О переходе требований по договору уступки к новому участнику долевого строительства застройщик должен быть уведомлен письменным уведомлением строительной организации.
Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.