Нормативная база
Для понимания юридических аспектов перепланировки выделим следующие ее виды с точки зрения необходимости узаконивания:
- Юридический;
- Незаконный;
- Легализация;
Юридическое планирование относится к любому виду работ, которые разрешены и не нуждаются в легальном статусе. К незаконной перепланировке относятся запрещенные работы. Все остальные нуждаются в правовом регулировании.
Косметический ремонт считается примером легального, так как его результаты нигде не фиксируются. Это переустановка мебели, замена полов, потолков, обоев. Поэтому важно учитывать правовые аспекты и не допускать нарушений норм при проведении ремонтов и их планировании. С юридической точки зрения вопросы перепланировки регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2018 г. 2004 г. № 188-ФЗ, положения КоАП РФ о мерах ответственности за нарушение норм, иных федеральных и региональных нормативных правовых актов.
Так в РФ запрещены следующие виды перепланировок:
- Перенос батарей отопления на балкон с остеклением;
- Монтажные работы с теплыми полами при использовании систем водоснабжения и отопления;
- Строительство печей-каминов в панельных домах;
- Строительство или устройство кухонь или санузлов над или под жилыми помещениями;
- Объединение кухни и гостиной, если на кухне установлено газовое оборудование;
- Создание различных пустот в виде проемов или ниш в несущих конструкциях. Любое изменение подлежит утверждению.
Кроме того, по закону необходимо согласовывать ремонтные работы по изменению здания и его помещений, переносу сантехнических и других устройств.
Кратко остановимся на аспектах легализации в панельных домах. Большая часть работ в них затрагивает санитарно-технические помещения, несущие стены и другие капитальные сооружения. Можно ли узаконить перепланировку в панельном доме. Да, это возможно. Но есть ряд нюансов. В частности, совмещение жилого помещения с кухней лишит его этого статуса в однокомнатной квартире, и помещение будет считаться нежилым. Такая перепланировка будет незаконной. В панельном строении невозможно будет объединить комнаты с установленной газовой плитой без замены ее на плиту другого типа или возведения дополнительных перегородок.
Согласована ли перепланировка?
Как узнать законна ли перепланировка квартиры
Предположим, что квартира досталась по наследству после скоропостижной смерти родственника. Наследник хочет продать его, но обнаружил существенные изменения. Он хочет убедиться, что они законны.
Информацию о перепланировке можно взять из документов БТИ. Если в квартире была проведена юридическая перепланировка, но на третьем листе техпаспорта размещена таблица Экспликация, а над ней сообщение об акте выполненной перепланировки с номером, присвоенным на основании разрешения на работу. До 2005 года сообщение было необязательным. При этом отметки организаций, разрешивших и утвердивших перепланировку.
Помимо непосредственного ознакомления с документом, существуют следующие способы получения информации;
- От арендаторов или владельцев;
- В управляющей компании;
- В жилищной инспекции.
Первый способ самый удобный и самый ненадежный, так как возможен обман, предоставление неполной или ненужной информации. У менеджеров не всегда есть необходимая информация. Поэтому надежнее всего пойти третьим путем. Следует написать заявление и обратиться к руководству инспекции в день приема.
Как узнать законна ли перепланировка жилого дома
Здесь нужно исходить из того, что вся информация о планировке дома отражена в техпаспорте. То есть необходимо сопоставить существующий дизайн с имеющейся в нем информацией. Разрешения на эти работы выдаются местными властями. Поэтому за информацией нужно обращаться в соответствующий отдел.
Как узнать законна ли перепланировка коммерческого помещения
В данном случае все зависит от ее типа. Ведь коммерческую деятельность можно вести в офисах или помещениях жилых домов, а можно на складах или в отдельных домах, которые считаются нежилыми помещениями. Если речь идет о нежилом помещении, то после работы оно регистрируется в Росреестре или в управлениях архитектуры, если оно находится в подчинении органов местного самоуправления. Работы по реконструкции координируются в следующих учреждениях:
- Местное правительство;
- БТИ;
- МЧС;
- Органы энергетического надзора;
- Санитарные станции;
- Жилищные инспекции.
В случае проверки легализации действий по переустройству служебных помещений следует обращаться в жилищную инспекцию, а если служебное помещение находится в отдельном здании, то такой информацией владеет Межведомственная комиссия префектуры.
Какой документ узаконивает перепланировку
Перепланировка узаконена новыми кадастровыми и техническими паспортами помещений. В случае судебного пересмотра выносится решение суда.
Нужно ли узаконивать перепланировку
Нужно ли узаконивать перепланировку ненесущих стен
Все зависит от характера изменений. Если речь идет о незначительных изменениях стен, создании в них проемов, то никакого узаконения не нужно. Должна быть обеспечена законность изменения стен между кухней и жилыми помещениями.
Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры
Возможна ли продажа квартиры без юридической перепланировки? Да, легализация необязательна. Если квартира продается с незарегистрированными изменениями, то их либо регистрируют до продажи, либо оставляют. В последнем случае участники сделки договариваются с покупателями о том, что они оформляют необходимые документы. Покупателям рекомендуется получить квитанцию для ознакомления с изменениями. Стоимость квартиры снижается примерно на 10%.
В каких случаях узаконивание перепланировки не нужно?
Как было сказано выше, не следует предпринимать никаких действий ни за мелкие изменения в квартире, ни за запрещенные законом работы. Их список приведен выше.
Можно ли узаконить перепланировку квартиры в ипотеку
Закон не требует выдачи отдельных разрешений на перепланировку. Однако этот вопрос может регулироваться договором. Если документ не содержит конкретных положений о переделок, то информацию следует уточнить в банке. Не исключено, что вам потребуется получить разрешение как у кредитора, так и у государственного учреждения.
Судебная практика
Анализ судебных решений позволяет сделать два вывода. Граждане имеют возможность узаконить перепланировки, не угрожающие жизни и безопасности людей. Например, переустановка шкафа-купе, обработка дверных проемов, демонтаж некоторых перегородок. С другой стороны, как правило, суды отказывают в узаконивании, если выявлены нарушения строительных норм. Особенно это касается несущих конструкций. Поэтому отвечая на вопрос, можно ли узаконить перепланировку после ремонта, скажем, можно, если она не нарушает правил безопасности.
Совет
На основании вышеизложенного материала предлагаем вам придерживаться следующих рекомендаций:
- Уточняйте все юридические нюансы перед ремонтом, зная, что косметические работы не требуют согласования с государственными органами;
- Для сложного ремонта наймите специалистов или обратитесь в специальные организации, которые составят проект, выполнят работы без нарушения норм, выдадут разрешительную документацию;
- При покупке недвижимости сверяйте ее фактическое состояние с информацией в документах. В случае несоответствия обратиться в жилищную инспекцию и проверить, законна ли перепланировка;
- Планируя работу с недвижимостью, купленной в ипотеку, узнайте, нужно ли вам согласовывать ее с кредитором.
Заключение
Узаконение перепланировки необходимо только при существенных изменениях дизайна помещений, особенно если они влияют на безопасность проживания. Некоторые изменения запрещены законом и не могут быть узаконены.
Информацию об их правовом статусе можно получить из технических паспортов или обратившись в жилищную инспекцию, а также в другие компетентные учреждения.
Наши преимущества
В нашей фирме работают дипломированные юристы с многолетним опытом работы в сфере жилищного права. Оперативно и грамотно решают вопросы юридического оформления перепланировки и защиты интересов клиентов в судах и государственных учреждениях.
ЗАДАТЬ ВОПРОС АДВОКАТУ НАШЕГО ЮРИСТА