Юридическая стоимость договора бронирования квартиры

Условия контракта

Согласно нормам статьи 160 ГК РФ, он должен быть составлен в письменной форме и храниться у каждого из контрагентов на бумажном носителе. Он должен быть подписан сторонами, с указанием их реквизитов в договоре.

По своему функциональному назначению ДБС отличается от договоров имущественных сделок, на основании которых осуществляется отчуждение недвижимого имущества. Его особенности заключаются в следующем:

• Всегда срочно;
• Действует в течение определенного периода;
• По истечении срока аннулируется автоматически;
• Оплата производится только в размере, установленном для услуги бронирования;
• Не подлежит регистрации;
• Не связывает стороны сделки.

В основном используется, когда речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

На жилье в новостройке

. Отличается от предварительного договора долевого участия (ПДДУ) тем, что заключается только в интересах покупателя и по его инициативе, что позволяет застройщику взимать с него деньги за резервирование объекта.

По мнению ПДДУ, такой платеж не предусмотрен, его взимание поставит под угрозу законность его заключения. То есть юридическая сущность БРК отражает нормы договора оказания услуг.

А оплата за бронирование, если застройщик выполнил свои обязательства, считается оплатой выполненных услуг и соответственно:

• Невозвратный, если покупатель отменил транзакцию;
• Не считается авансом, если покупатель заключил сделку.

Также может взиматься аванс или задаток по такому договору, но в этом случае требуется сделать отдельным пунктом указание выплачиваемой суммы и назначение этого платежа: аванс или задаток.

Бронирование разрешено на любом этапе сделки:

• На стадии земляных работ, когда застройщик еще не планирует заключать договоры с дольщиками;
• В период заключения ДДУ - до сдачи здания по акту государственной приемки;
• Когда здание прошло государственную приемку и выставлено на продажу застройщиком.

То есть такая процедура разрешена до того момента, как квартира перешла в собственность первого покупателя.

При покупке на вторичном рынке

Для вторичного рынка недвижимости такой документ неуместен, так как все необходимые функции, которые он выполняет, возложены на предварительный договор купли-продажи (ПДКП), что соответствует нормам статьи 429 ГК РФ. .

По PDCP продавец обязан резервировать объект за покупателем без взимания дополнительной платы за бронирование. Деньги вносятся в виде аванса или задатка и при расчете сделки включаются в стоимость квартиры.

Эксперты по вторичной недвижимости предупреждают, что следует избегать заключения договора о бронировании. Ведь он не принуждает продавца к совершению сделки, и в случае отказа покупателя от приобретения жилья деньги остаются у продавца за оказание услуги бронирования на указанный срок. Недобросовестный партнер может только найти причину, по которой покупатель сам откажется от такой покупки.

Исключение может быть, когда:

• Со стороны продавца выступает представитель известной риелторской компании;
• Жилье относится к уникальному дизайну или элитному объекту.

Следует понимать, что деньги, уплаченные за бронь, — это потерянные деньги. Да и необходимости в этом практически нет, так как можно заключить ПДКП.

Правила составления

Договор составляется покупателем и продавцом, либо уполномоченным представителем, действующим от имени застройщика. Покупатель-физлица также может обратиться к доверенному лицу, для чего необходимо будет предоставить ему нотариально заверенную доверенность. Вы можете составить договор с помощью юриста или нотариуса. Но обычно юридическое лицо предлагает для этого стандартные формы договоров, составленные юристом компании.

Договор должен содержать обязательные реквизиты, к которым относятся сведения:

• Название документа;
• Дата и место составления;
• Информация о сторонах;
• ФИО. и паспортные данные физического лица;
• Реквизиты и наименование юридического лица;
• ФИО. и паспортные данные представителя;
• Информация о квартире, ее адрес;
• Формулировка о факте бронирования;
• Срок действия бамперов;
• Права и обязанности сторон;
• Ответственность сторон за невыполнение договоренностей.

В конце ставятся подписи и делаются:

1. Данные паспорта физического лица.
2. Реквизиты юридического лица.
3. Проставляется печать компании.

По усмотрению сторон могут быть введены дополнительные положения, относящиеся к соответствующей ситуации. Также по их желанию в соответствии со статьей 163 ГК РФ документ может быть нотариально заверен.

Важные нюансы

Если документ играл роль ПДКП, а деньги были выплачены в качестве аванса и задатка, то следует:

1. Укажите отдельно сумму, уплаченную за услуги бронирования, и сумму, уплаченную в качестве аванса или задатка.
2. Укажите, что сумма аванса или депозита после сделки засчитывается в счет оплаты.
3. Внести резерв о залоге на случай отказа от сделки с учетом норм статей 380, 381 ГК РФ. Или прописать сумму неустойки, если был внесен аванс.

Помимо вышеперечисленного, стоит обратить внимание на следующие советы специалистов:

1. Если предложение заключить такой документ поступает от продавца вторичного рынка, его можно заподозрить в недобросовестности. От такого предложения желательно отказаться.
2. Если покупатель готов к сделке, заключение такого документа не требуется, так как ему не нужно переплачивать.
3. Если стоимость бронируемого объекта указана в иностранной валюте, то ее лучше перевести в фиксированную стоимость, иначе сделка может сорваться из-за скачка валютного рынка, и деньги, уплаченные за бронирование, будут потерял.
4. В договоре нужно дать максимально подробное описание квартиры с указанием жилой и общей площади, этажа и номера квартиры.
5. Обязательно укажите, что данная квартира не находится под арестом или в залоге у банка, и данная сделка не нарушает интересы третьих лиц.
6. Ни в коем случае нельзя оплачивать полную стоимость квартиры по такому договору, так как он не передает права собственности.

Перед подписанием документа необходимо проверить пакет документации продавца. А также – техническое и косметическое состояние объекта, если квартира находится в уже достроенном доме.

Полезное видео

Рекомендуем к просмотру:

Для того, чтобы зарезервировать объект для будущей сделки, вы можете заключить договор резервирования. В нем указываются стороны, которые впоследствии будут выступать покупателем и продавцом или дольщиком и застройщиком. Здесь также необходимо указать цену квартиры и срок, в течение которого за ней будет сохраняться бронь. Для квартир на вторичном рынке лучше всего заключить ПДКП, который имеет те же функции и предусматривает бронирование квартиры за покупателя.