Привет! Я хочу купить понравившуюся мне квартиру, которая находится в собственности застройщика. Я разговаривал с представителем застройщика, который показал квартиру, но сказал, что квартира обременена залогом и залог будет снят, как только мы внесем всю сумму на счет застройщика, а затем вся процедура регистрации будет пройти регистрационную палату. Я возразил, сказав, что деньги теперь должны давать только после получения документов из регистрационной палаты. Мне сказали, что с юридическими лицами процедура совершенно другая. Кто прав? Как мне поступить и как проходит эта процедура составления договора? Помогите пожалуйста советом. Заранее спасибо.
Добрый день.
Действительно, то, что вы описываете, относится только к отношениям между человеком и разработчиком.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» - Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с осуществлением инвестиционной деятельности по строительству (созданию) недвижимого имущества (в том числе многоквартирных домов) и не на основании договора участия в долевом строительстве. Эти отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Переход прав к гражданам путем уступки требования по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью на строительство (создание) многоквартирных домов и после исполнения которых граждане приобретают право собственности на проживание в строящемся (возводимом) многоквартирном доме, не допускается.
В соответствии с п. 2 ст. 3 настоящего Закона: «Право на привлечение денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых гражданин приобретает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (создан) застройщиками, соответствующими требованиям настоящего Федерального закона, на основании договора об участии в долевом строительстве.
То есть, если вы действуете от имени юридического лица, то отношения сторон могут быть оформлены не только договором об участии в долевом строительстве, а оплата может быть произведена в момент заключения договора.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Почему необходимо сопровождение купли-продажи квартиры
Проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества включает в себя целый комплекс мероприятий – от определения возможности ее осуществления и заключения договора аванса (задатка) до обращения в орган регистрации прав на недвижимое имущество. На всех этапах сделки необходимо соблюдать юридическую грамотность и чистоту.
Ошибки при подготовке сделки могут привести к ее срыву, задержке или значительным финансовым потерям для кого-либо из ее участников. Например, неправильно составленный договор (предоплата, задаток, предварительный, основной договор купли-продажи) считается незаключенным или может быть оспорен в суде. Не менее важно определение возможности самой сделки. Наличие обременения на недвижимое имущество, отсутствие надлежащих полномочий на подписание договора, нарушение прав третьих лиц могут привести к отказу в регистрации. Сложно предусмотреть все нюансы, особенно если стороны договора не имеют необходимого опыта или юридического образования.
По этой причине многие участники сделок делегируют ответственность за ее подготовку и проведение специалистам – юристам в сфере жилищного права или риелторам. Также можно заверить сделку у нотариуса, оказывающего аналогичный комплекс услуг.
Привет! Мне нужен юрист для сопровождения сделки купли-продажи с самого начала и до конца. Сколько будут стоить услуги? По крайней мере приблизительно
В зависимости от сложности сделки.
С уважением, Игнатьева Т.А.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью
Как правило, под юридическим сопровождением понимается полный комплекс услуг, необходимых для совершения сделки. Это включает в себя:
- Оценка возможности организации сделки купли-продажи и анализ условий ее осуществления;
- Ведение переговоров между сторонами;
- Проверка юридической чистоты объекта;
- Полное юридическое консультирование сторон;
- Заказ и получение необходимых для сделки документов (как для продавца, так и для покупателя);
- Подготовка договоров между сторонами, согласование его условий;
- Сопровождение сторон в день совершения сделки (в банке, в регистрирующем органе, у нотариуса);
- Сопровождение покупателя при получении правоустанавливающих документов;
- Ведение споров и переговоров с государственными органами и т.д.
Перечень услуг, входящих в юридическое сопровождение сделки риелтором, может быть расширен. При желании можно даже заказать ему помощь в переезде или поиске жильцов.
Кто оказывает услуги по сопровождению сделок
Услуги по юридическому сопровождению сделки оказывают юристы и риелторы – агентства недвижимости и частные предприниматели. Нотариус (государственный или частный) также может удостоверить сделку купли-продажи.
Юрист
Сопровождение сделки можно доверить адвокатскому бюро или частному юристу. Специалист по жилищному праву проверит юридическую чистоту объекта, проанализирует существующие риски, даст полную консультацию по нюансам сделки, подготовит все необходимые документы. При необходимости возможно заказать юридическое сопровождение сторон при обращении в регистрирующий орган или банк.
Преимущество обращения к юристу в том, что его тариф обычно не зависит от цены квартиры. Поэтому этот вариант выгоден, если стоимость объекта высока.
Стороны должны понимать, что не каждый юрист подходит для сопровождения сделки. Если юрист не имеет необходимого опыта или специализируется в других областях права, минусов от его участия может быть больше, чем плюсов.
Риэлторы
Агентство недвижимости может оказать полный пакет услуг – от организации продажи или поиска подходящего варианта до проведения сделки и получения документов после регистрации. Заказывая полный комплекс услуг в агентстве недвижимости, вы должны понимать, что наиболее заинтересованным в сделке лицом будет риелтор. Отсюда следуют как плюсы, так и минусы обращения в агентство недвижимости. С одной стороны, к заказчику услуг предоставляется индивидуальный подход, с другой стороны, в этом случае вознаграждение риелтора зависит от того, состоится сделка или нет. Ориентация на результат может привести к тому, что интересы заказчика могут быть нарушены.
Если стороны сделки уже определены, то агентство недвижимости может заказать только юридическое сопровождение. В этом случае спектр услуг, предоставляемых агентством недвижимости, аналогичен тому, который предоставляет юридическая фирма. Тем более, что в крупных агентствах недвижимости такие услуги оказывают штатные юристы.
В перечень услуг, входящих в юридическое сопровождение, входит определение возможности совершения сделки, сбор и подготовка документации, участие в переговорах сторон, составление договоров (предварительного, аванса, задатка, купли-продажи), посещение органа государственной регистрации совместно с клиентом, и т. д.
Другой вариант – обратиться за юридической поддержкой к частному риелтору, расценки которого ниже, чем у агентства. Качество услуг, предоставляемых частными риелторами, может сильно различаться. Опытный специалист сопроводит сделку не хуже юриста или агентства недвижимости. Но могут быть и частные риелторы, не имеющие необходимого опыта или подготовки. Поэтому за рекомендациями лучше обращаться к таким специалистам.
Нотариальное заверение
Нотариус также оказывает услуги по удостоверению сделок купли-продажи, в некоторых случаях даже в обязательном порядке. Но нужно понимать, что спектр услуг, оказываемых нотариусом, гораздо меньше, чем у юриста или тем более риелтора. Он не будет помогать вести переговоры между сторонами или готовить депозитный договор. Перечень нотариальных услуг строго определен и включает в себя:
- Проверка документации;
- Составление и заверение договора купли-продажи.
У нотариуса есть некоторые преимущества. Во-первых, в соответствии с законом он несет юридическую ответственность за свои действия. Во-вторых, он самостоятельно передает пакет документации для оформления прав собственности — сторонам не нужно обращаться в Росреестр или МФЦ.
Плюсы и минусы всех вариантов
| Кто оказывает услуги по сопровождению | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Нотариус | Надежность. Несет юридическую ответственность за ошибки, ответственность нотариуса застрахована. | Минимальный набор предоставляемых услуг. Отсутствие индивидуального подхода к клиенту. Стоимость услуг зависит от цены объекта (нерентабельно при продаже дорогой недвижимости). |
| Юрист | Надежность. Наличие юридического образования. Цена услуг не зависит от стоимости недвижимости. | Достаточно высокая стоимость услуг. Возможно отсутствие опыта проведения сделок. |
| Агентство недвижимости (частный риелтор) | Самый широкий круг предоставляемых услуг. Индивидуальный подход к клиенту. Заинтересованность в сделке. | В случае полного сопровождения сделки с самого начала — высокая стоимость услуг. Риск быть обманутым риелтором. |
Стоимость услуг юридического сопровождения
Однозначной стоимости услуг по сопровождению сделки нет – цена зависит от того, к кому обращаются стороны, объема работ, которые выполняет сопровождающее лицо, а также других факторов: города проживания, стоимости имущества, запросов от организаций и лица, оказывающие юридическое сопровождение и т. д. Следует понимать, что в тарифы не включена оплата расходов, связанных с подготовкой документации, необходимой для сделки (выписка из ЕГРН, технический и кадастровый паспорта и т. д.). Эта документация оплачивается продавцом и покупателем отдельно.
Стоимость нотариальных услуг определяется нотариальными сборами, которые устанавливаются в регионе проживания, а также зависит от цены объекта недвижимости. За составление и заверение договора купли-продажи взимается плата за оказание услуг юридического и технического характера (ЛСТП). В среднем его размер составляет 7-12 тысяч рублей, но может доходить и до 20 тысяч рублей. За удостоверение самой сделки взимается плата, размер которой зависит от цены договора (стоимости имущества). Размер комиссии за удостоверение сделки составляет:
- 3 тыс. руб. + 0,4% от цены договора – при стоимости объекта менее 1 млн руб.;
- 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы свыше 1 млн руб. — по цене договора от 1 до 10 миллионов рублей;
- 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы свыше 10 млн руб. — если цена договора превышает 10 млн руб.
Если сделка купли-продажи совершается между родственниками, применяются сниженные ставки нотариального тарифа.
Тарифы агентств недвижимости могут сильно различаться. В Москве юридическое сопровождение сделки под ключ будет стоить от 50 тысяч рублей, в провинции цены несколько ниже. Многие агентства недвижимости устанавливают цены на услуги в зависимости от стоимости объекта (1-3%), особенно если сопровождение включает в себя поиск покупателя или объекта. Учитывая рост цен на недвижимость с 2020 года, обусловленный льготной ипотекой, такие предложения менее выгодны для клиентов, чем фиксированная ставка.
Цены у юристов на юридическое сопровождение практически одинаковые. В среднем сопровождение сделки юристом будет стоить от 40-50 тысяч рублей.
Как сэкономить на юридическом сопровождении
Покупатель или продавец могут сэкономить на услугах юридического сопровождения. Для этого участникам необходимо взять на себя часть работы, выполняемой риелтором или юристом, например:
- Займитесь своими бумагами. Самая сложная часть сделки – это подготовка необходимой документации. Продавец жилья может лично, не обращаясь к специалистам, подготовить основную документацию: заказать выписку из ЕГРН, получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу, оформить доверенность или согласие органа опеки и т. д. Покупатель также может подготовить необходимую документацию, например, если для покупки используются ипотечные средства, вы можете самостоятельно заказать оценку недвижимости. Также стороны могут оформить договор купли-продажи недвижимости – если в сделке нет особых условий, составить его достаточно просто. Только при составлении договора можно сэкономить несколько тысяч рублей.
- Самостоятельно проверить юридическую чистоту недвижимости. Покупатель может лично проверить документацию на квартиру и убедиться в отсутствии юридических препятствий для совершения сделки. Например, сопоставив информацию из техпаспорта и фактические данные, можно убедиться, что в квартире не проводилась незаконная перепланировка. Узнать о факте обременения объекта или о несовершеннолетних собственниках можно, заказав выписку из ЕГРН.
- Заказать частичное сопровождение сделки. При подготовке продажи нужно определить, какая ее часть вызывает наибольшую трудность. Например, если этап сбора и подготовки не сложный, а составление договора купли-продажи вызывает наибольшие проблемы, вы можете обратиться к юристу и оплатить услугу только по факту оформления договора. Вы также можете отказаться от сопровождения сторон в МФЦ, так как по сути это ненужная услуга. Частичное сопровождение сделки следует выбирать, если квартира покупается в новостройке, поскольку значительную часть работ в этом случае выполняет компания-застройщик.
Вы можете смело сравнивать цены и объем услуг, предоставляемых разными конторами. Разница в стоимости услуг различных агентств недвижимости может существенно различаться, при этом нет гарантии, что более высокая цена гарантирует более высокое качество. Разница в цене сопровождения юристов меньше, но она тоже есть.
Какие трудности могут возникнуть
Сопровождение сделки купли-продажи квартиры – это комплекс услуг, который позволяет участникам сделки доверить сбор и проверку документов, подготовку договора и организацию сделки специально обученным людям. Услуги по юридическому сопровождению оказывают нотариусы, юристы и риелторы. Надежнее всего обратиться к нотариусам, так как их ответственность застрахована, но спектр оказываемых ими услуг достаточно узок. Поэтому часто стороны обращаются к юристу или в агентство недвижимости.
При любом выборе необходимо помнить, что юридическую ответственность в большинстве случаев несут участники сделки, а не исполнитель или нотариус. Стоимость эскорт-услуг значительна и в некоторых случаях может показаться завышенной. Поэтому стороны часто предпочитают самостоятельно подготавливать и проводить сделки. В этом могут помочь юридические консультации.