Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК - форма объединения юридических или физических лиц с целью жилищного строительства и управления. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть получение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы прост – лица создают кооператив, принимают в него членов ЖСК, собирают с них паевые взносы и на вырученные средства строят дом. После ввода дома в эксплуатацию все участники кооператива, полностью оплатившие свои взносы, имеют право на владение недвижимым имуществом.
Ключевой отличительной чертой жилищного кооператива является то, что пайщики самостоятельно принимают решения о направлениях расходования взносов, вносимых в общий фонд. После завершения строительства жилищный кооператив преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющее многоквартирным домом.
До 2018 года жилищный кооператив был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве такая форма привлечения средств граждан на жилищное строительство была фактически объявлена вне закона.
Какие жилищные кооперативы разрешены законом
В настоящее время к жилищным кооперативам, имеющим право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:
- Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ - так называемые жилищные кооперативы с государственной поддержкой, членами которых могут стать определенные категории граждан;
- Создан в соответствии с Законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы жилищному кооперативу, созданному из участников долевого строительства для завершения строительства проблемы дом;
- Жилищно-строительные кооперативы, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, которое в настоящее время не завершено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительстве.
Фактически сейчас работает только одна схема – жилищные кооперативы с господдержкой для отдельных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.
Жилищный кооператив с государственной поддержкой
С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии жилищному строительству». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, созданными для строительства жилья на безвозмездно предоставленных государством землях.
Жилищно-строительные кооперативы, созданные в соответствии с Законом № 161-ФЗ, существенно отличаются от ранее организованных некоторыми застройщиками. По оценкам экспертов, жилищное строительство обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления Дом.РФ бесплатных земельных участков, отсутствия девелоперской маржи и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов , маркетинг и др.). В жилищных кооперативах с господдержкой исключены риски обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. Жилищные кооперативы, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также законодательством установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до момента перехода жилого помещения в собственность всех его членов.
Кто может стать акционером
Сегодня пайщиками жилищного кооператива могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники государственных академий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники образовательных учреждений. учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работников организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральных государственных служащих.
При этом один член жилищного кооператива имеет право владеть одним паем, что соответствует праву приобретения в собственность одного жилого помещения. По оценкам экспертов Дом.РФ, вышеуказанные изменения в законодательстве позволят в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить собственное жилье по цене значительно ниже рыночной.
Жилищный кооператив и ипотека
В то время как получить ипотечный кредит на покупку доли практически невозможно. Для того чтобы ипотека была доступна членам ЖСК, Дом.РФ предлагает ввести залог пая для членов таких кооперативов. Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными кредитами. Теперь, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18-19%, либо под залог существующей недвижимости, уточнил Дом.РФ. Для сравнения, ставки по ипотечным кредитам составляют около 8%.
Плюсы и минусы жилищных кооперативов
В настоящее время нельзя оценивать жилищные кооперативы как рыночный механизм, поскольку действующие правила допускают использование данной схемы в крайне редких (исключительных) случаях и практически всегда под непосредственным контролем государства.